近日，財政部聯合住房城鄉建設部印發《關于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》（以下簡稱《通知》），將給予不超過20個城市定額補貼。

自2024年起，為助力重點城市更新基礎設施、優化人居環境，中央財政通過競爭性選拔的方式，將部分城市列入城市更新典型示范名單，并給予定額資金補貼。

今年補貼金額有何變化？哪些城市和項目能夠得到中央財政的支持？入圍城市需滿足哪些條件？

城市更新工作全面提速

今年以來，國務院常務會議、全國城市更新工作部署視頻會議等陸續研究推進和實施城市更新，各地也紛紛加大力度出臺相關政策。

據了解，城市更新所涉及的工作范疇相當廣泛。就拿老舊小區改造這一重要部分來說，主要分為三大類別：

基礎類改造，關乎居民的居住安全與基本生活保障。像小區里那些出現破損的房屋，會進行全面修繕；還有老化的水電管道，也會更新改造，確保水電供應穩定。

提升類改造，則著重于提升居民的生活便利性，改善居住條件。比如，為沒有電梯的多層建筑增設電梯，合理規劃建設小區停車場。

完善類改造，聚焦于豐富社區服務供給，提升居民生活品質。像是新建社區活動中心，給居民打造一個休閑娛樂、交流互動的好去處；在小區公共區域增設健身器材。

綜合來看，要完成這些老舊小區改造工作，需要投入大量的人力、物力，工作量巨大，相應的資金投入也十分龐大。

“此前，由于地方資金短缺，加上專項債資金平衡的硬性要求，以及地方各部門協作存在障礙，項目認定周期長等，導致這項工作進展低于預期。比如老舊小區開工量比較大，但完成進度不一，有的非常滯后。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城市基礎設施全面補短板后，將帶動數萬億的市場投資和消費，比如老舊小區提升類、完善類的改造，舊城區復興帶來的消費和文旅發展機遇等。

《通知》要求，入圍城市力爭通過三年探索，城市地下管網等基礎設施水平明顯提升，生活污水收集處理效能進一步提高，老舊片區宜居環境建設取得明顯成效，形成可復制、可推廣的模式和經驗。

對此，李宇嘉解讀稱，這意味著，城市更新工作全面提速，重點是中央財政資金用在刀刃上，將急難愁盼的公共設施短板補上。同時，在模式以及吸引社會資本共同投入上，探索出共同出資、誰出資誰受益和資金平衡的模式。

補助范圍更大 資金用途更廣

事實上，中央財政給予資金支持并非首次。

2024年4月，財政部、住房城鄉建設部聯合發布《關于開展城市更新示范工作的通知》，決定從2024年開始，中央財政創新方式方法，支持部分城市開展城市更新示范工作，即通過競爭性選拔，確定部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市開展典型示范，扎實有序推進城市更新行動。

當時規定，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。

對比兩份文件，盡管補助標準保持一致，但2025年相較于2024年，城市的補助范圍有所擴大。

《關于開展城市更新示范工作的通知》中提到，首批評選15個示范城市，重點向超大特大城市和長江經濟帶沿線大城市傾斜。

去年，石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安成功入圍。

今年，中央財政支持實施城市更新工作的范圍擴大至不超過20個城市，主要向超大特大城市以及黃河、珠江等重點流域沿線大城市傾斜。

值得注意的是，去年城市更新示范工作支持對象是地級及以上城市，而今年《通知》則修改為大城市及以上城市。前者屬于行政區劃概念，而后者則以城區常住人口多少來劃分。

另一方面來看，資金用途也更廣。

2024年主要是統籌推進城市地下管網和綜合管廊建設、污水管網“廠網一體”建設改造、市政基礎設施補短板、老舊片區更新改造等方面的重點工作，即城市更新重點樣板項目。

到了今年，除了樣板項目，《通知》還明確了城市更新機制建設相關支出，包括項目儲備和生成機制、資金安排和籌措、用地保障和審批機制等。

此外，申報城市也有“門檻”：財力應滿足城市更新投入需要，地方政府債務風險低，不得因開展城市更新形成新的政府隱性債務等。

專家：應實現多方資金協同發力

一直以來，資金難題都是繞不開的話題。“城市更新項目實施范圍廣、周期長，涵蓋從老舊小區改造到城市區域整體升級等復雜任務，還需協調多方利益相關者，所以需要的資金量極大。”該負責人說。

梳理發現，目前國內城市更新項目的融資手段仍以財政資金、專項債、PPP（政府和社會資本合作模式）、F+EPC（融資+設計—采購—施工總承包模式）等方式為主進行融資。

一位財稅人士表示，對于動輒幾十億元甚至上百億元的項目來說，中央財政的補助金額所能覆蓋的范圍比較有限，但是通過城市補助資金，可以撬動更多的社會資本參與進來，這也是中央希望城市補助資金可以發揮的一個作用。

中國城市規劃設計研究院副總規劃師張廣漢表示，在城市更新進程中，老城區尤其是歷史城區的更新顯得更為急迫。城市更新應先體檢后更新，通過體檢精準查找問題，避免盲目開展工作。

《通知》強調，各城市要按照因地制宜、因城施策的原則，突出本次城市更新的重點內容，聚焦城市老城區，集中打造城市更新的樣板項目，形成樣板片區。

“許多地方政府在城市更新工作中，仍保留著過去棚戶區改造時的固有觀念，認為城市更新需實現資金平衡。”然而，張廣漢在調研中發現，眾多老城區歷史文化街區的城市更新項目，往往難以做到資金平衡。“若政府采取大拆大建模式，資金投入量巨大，會大幅增加政府債務負擔。”

對此，張廣漢建議，采用“微更新”方式逐步推進工作。他具體解釋稱，該方式以少量資金吸引居民與社會資金共同參與，既能緩解資金不足問題，又可改善街區環境。

在這一過程中，要明確政府與市場的職責。“像沿街沿巷基礎設施改善、水電管網入地等工作，市場難以承擔，需由政府主導推進；待政府完成基礎工作后，街道辦事處可搭建平臺，若居民有改善自家房屋需求，政府給予一定資金獎補。若外來資金有意在老城區投資，比如開展居住養老項目、設立個人工作室或經營民宿等，可通過街道辦事處搭建的平臺租賃房屋。”張廣漢說。

當前業內的共識是城市更新項目應有區別于傳統高周轉、高毛利的地產發展模式和資產抵押風控模型。金融機構、社會資本以及產業資本，要在新型的城市更新整體解決方案中尋找新的機會。

李宇嘉認為，中央補助需與地方財政、社會資本協同發力，以此形成“1元中央資金撬動8—10倍投資”的效應。