以法為鑒 | 通過以房抵債協(xié)議取得房產(chǎn)能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行
2025/4/14 18:36:54
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2009年5月6日，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《建設(shè)施工合同》，施工期間，因房地產(chǎn)開發(fā)公司資金鏈斷裂，建筑工程公司停工，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司尚欠建筑工程公司1930.65萬元工程款。2013年8月8日，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》，約定以房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、建筑工程公司施工建設(shè)的某小區(qū)第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米、二層全部建筑面積1641.8平方米、三層全部建筑面積1642.8平方米，共計(jì)5002平方米建筑抵頂房地產(chǎn)開發(fā)公司欠建筑工程公司的1930.65萬元工程款。2013年12月11日，法院作出民事調(diào)解書對(duì)建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋抵債協(xié)議》的上述內(nèi)容予以確認(rèn)，但因案涉房屋為小產(chǎn)權(quán)房，建筑工程公司未辦理房屋過戶登記手續(xù)。后因房地產(chǎn)開發(fā)公司欠付王某1200萬元，經(jīng)訴訟后王某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行法院查封了房地產(chǎn)開發(fā)公司上述用于抵債的共計(jì)5002平方米建筑。建筑工程公司隨即提起執(zhí)行異議，2019年11月4日，法院駁回建筑工程公司的異議請(qǐng)求，建筑工程公司遂提起執(zhí)行異議之訴。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于建筑工程公司作為執(zhí)行案件的案外人，提出的執(zhí)行異議是否成立，是否足以排除王某的強(qiáng)制執(zhí)行。
一、二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，民事調(diào)解書僅是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人通過以房抵債的方式履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)，且建筑工程公司也不享有優(yōu)先受償權(quán)，其主張優(yōu)先于其他債權(quán)人不能成立；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間不具有房屋買賣合同關(guān)系，建筑工程公司提供的證據(jù)也無法證明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，“已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)理解為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了事實(shí)上的管理和控制。而根據(jù)王某提交的房屋現(xiàn)狀照片，結(jié)合雙方陳述，案涉房屋仍處于框架結(jié)構(gòu)狀態(tài)，既未安裝門窗，也未進(jìn)行外部裝修，尚不具備事實(shí)上管理和控制的條件。建筑工程公司主張房地產(chǎn)開發(fā)公司已將案涉房屋交付其占有使用，其對(duì)案涉房屋擁有事實(shí)上的所有權(quán)，理由并不充分，且在未辦理房屋過戶登記前，上訴人享有的只是物權(quán)期待權(quán)，在性質(zhì)上仍然屬于債權(quán)，該權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，仍應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定判斷，故不能認(rèn)定上訴人在查封前已合法占有案涉房屋，不能排除執(zhí)行，駁回了建筑工程公司的訴訟請(qǐng)求。再審法院認(rèn)為案涉工程雖未竣工驗(yàn)收，但房地產(chǎn)開發(fā)公司與建筑工程公司簽訂結(jié)算單確認(rèn)工程價(jià)款結(jié)算，未就工程質(zhì)量提出異議，應(yīng)認(rèn)定建筑工程公司享有并通過折價(jià)方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。而王某與房地產(chǎn)開發(fā)公司系民間借貸關(guān)系，王某為實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)在2018年申請(qǐng)對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，建筑工程公司已經(jīng)就案涉房屋折價(jià)行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)案涉抵債房屋所享有的權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述是房屋買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律條文，在以房抵債的法律關(guān)系中，受讓人通常會(huì)以購(gòu)買房屋的方式抵消工程款債權(quán)，大部分以房抵債的情況下還會(huì)簽訂商品房買賣合同，因此在遇到類似本案的執(zhí)行異議時(shí)，首先會(huì)適用的就是上述法律條文。但在建設(shè)工程領(lǐng)域存在一個(gè)特殊的法定權(quán)利，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利優(yōu)先于其他債權(quán)，甚至優(yōu)先于抵押權(quán)，因此上述案例中再審法院認(rèn)為一、二審法院只適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》來判斷建筑工程公司是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利屬于適用法律不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑工程公司是否享有優(yōu)先受償權(quán)作出判斷后再確定是否還需要適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》。
作者：北京展達(dá)律師事務(wù)所 劉新 萇冬梅
來源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
